Was ist mein Haus wert? Wie eine Bewertung im Bergischen wirklich abläuft

Ein Haus im Bergischen Land hat keinen Preis, es hat eine Spanne. Wo in dieser Spanne Ihr Haus liegt, entscheidet sich an Lage und Grundstück, an Substanz und Energiestand und an der Nachfrage in genau diesem Moment. Wie eine Bewertung bei mir abläuft, was sie kostet und warum ich am Telefon keine Zahl nenne, erkläre ich in diesem Beitrag.

Drei Zahlen, die oft verwechselt werden

Der Verkehrswert oder Marktwert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Der Angebotspreis ist die Zahl, mit der Sie an den Markt gehen. Der Kaufpreis ist das Ergebnis der Verhandlung. Alle drei können auseinanderliegen, und genau darin steckt die Arbeit: einen Angebotspreis zu finden, der Interessenten anzieht und am Ende einen Kaufpreis bringt, der dem Wert entspricht.

Wer zu hoch startet, verliert Zeit. Ein Haus, das nach acht Wochen noch im Portal steht, wird von Käufern im Bergischen als Haus mit Problem gelesen, auch wenn es keins hat. Wer zu niedrig startet, verschenkt Geld. Beides passiert, wenn die Bewertung aus dem Bauch oder aus einem Online-Rechner kommt.

Was die Online-Bewertung kann und was nicht

Die Online-Ersteinschätzung auf meiner Website rechnet mit Vergleichsdaten aus Ihrer Umgebung und liefert in drei Minuten eine erste Spanne. Das ist eine gute Orientierung, mehr nicht. Sie kennt weder den Zustand Ihres Dachs noch den Blick von der Terrasse, und sie weiß nicht, dass die Straße hinter dem Haus eine Sackgasse ist. Deshalb folgt bei Interesse die Bewertung vor Ort.

So läuft die Bewertung vor Ort ab

Vorher. Ich sehe mir Bodenrichtwerte, Vergleichsverkäufe und die Angebote der letzten Monate in Ihrem Ortsteil an. In Kürten reichen die Bodenrichtwerte für Wohnbauland je nach Ortslage von rund 100 bis 390 Euro je Quadratmeter, in Bergisch Gladbach bis rund 970 Euro in Refrath und Frankenforst. Allein daran sehen Sie, warum ein Quadratmeterpreis aus der Zeitung für Ihr Haus nichts aussagt.

Vor Ort, 60 bis 90 Minuten. Wir gehen gemeinsam durch Haus und Grundstück. Ich frage nach Baujahr, Modernisierungen, Heizung, Dach, Fenstern, Dämmung, Elektrik, Feuchtigkeit im Keller und nach dem, was Sie selbst als Schwäche sehen. Ich schaue mir Grundriss, Belichtung, Aussicht, Hanglage und Zuschnitt an. Und ich sehe mir die Unterlagen an, die Sie haben, und notiere, was fehlt.

Danach. Sie bekommen innerhalb weniger Tage eine Preisspanne mit Begründung: woraus sie sich herleitet, was den Wert nach oben und was ihn nach unten zieht, und welche Strategie ich für den Verkauf empfehle. Ob Sie verkaufen, entscheiden Sie. Die Bewertung kostet nichts und verpflichtet zu nichts.

Die drei Stellen, an denen sich der Wert entscheidet

1. Lage und Grundstück. Ortsteil, Anbindung nach Köln und Bergisch Gladbach, Hanglage, Aussicht, Größe und Zuschnitt. In Kürten sind Dürscheid und Bechen wegen der kurzen Wege besonders gefragt. Ein Grundstück mit zweiter Baumöglichkeit ist mehr wert als ein gleich großes ohne.

2. Substanz und Energie. Baujahr, Dach, Fenster, Heizung, Dämmung. Seit den höheren Zinsen und dem Gebäudeenergiegesetz rechnen Käufer und Banken Sanierungskosten gegen den Kaufpreis. Ein Haus aus den 70er Jahren mit Energieklasse G verkauft sich im Bergischen nur mit Abschlag, eine neue Heizung oder gedämmte Fassade bringt dagegen oft mehr als eine frisch renovierte Küche.

3. Nachfrage im Moment. Wer sucht gerade ein Haus in Ihrem Ortsteil, und was kann er finanzieren? Das sehe ich an meinen Anfragen und an den Finanzierungszusagen, die ich als Darlehensvermittler begleite, nicht an Portalstatistiken vom letzten Jahr. Nach meiner Beobachtung haben sich die Preise im Rheinisch-Bergischen Kreis nach dem Rückgang 2023 stabilisiert, das Interesse aus Köln ist spürbar zurück. Bestandshäuser in Kürten liegen zwischen rund 2.900 und 3.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, in Bergisch Gladbach bei rund 3.800 Euro im Angebot, mit Südlagen deutlich darüber.

Warum ich am Telefon keine Zahl nenne

Weil jede Zahl ohne Besichtigung falsch ist, und weil eine falsche Zahl Ihnen schadet. Ein Haus von 1978 am Waldrand in Olpe und ein Neubau in Biesfeld liegen beim Quadratmeterpreis weit auseinander, obwohl beide in Kürten stehen. Am Telefon lässt sich nur eine Spanne nennen, die so breit ist, dass sie Ihnen nicht hilft. Ich nenne Ihnen lieber nach dem Termin eine Zahl, die ich begründen kann.

Wann ein Gutachten nötig ist

Für Ihre Verkaufsentscheidung reicht die Marktpreiseinschätzung. Sie ist allerdings kein Verkehrswertgutachten. Ein solches Gutachten eines Sachverständigen oder des Gutachterausschusses brauchen Sie, wenn Gericht oder Finanzamt einen Nachweis verlangen oder eine zerstrittene Erbengemeinschaft eine neutrale Grundlage braucht. Das kostet je nach Objekt mehrere hundert bis einige tausend Euro. Wenn es nötig ist, empfehle ich Ihnen auf Wunsch jemanden aus der Region. Steuerliche Fragen rund um den Wert klärt Ihr Steuerberater.

Sie möchten wissen, wo Ihr Haus in der Spanne liegt? Die Online-Ersteinschätzung dauert drei Minuten, der Termin vor Ort kostet Sie eine Stunde und sonst nichts.