Haus verkaufen in Kürten: Welche Unterlagen Sie vor dem ersten Inserat brauchen

Die meisten Hausverkäufe in Kürten verzögern sich nicht am Preis, sondern an fehlenden Unterlagen. Wer vor dem ersten Inserat Grundbuch, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis beisammen hat, verkauft schneller, verhandelt besser und erlebt beim Notar keine Überraschung. Welche Papiere Sie brauchen, wo Sie sie bekommen und warum die Bank des Käufers daran mitentscheidet, lesen Sie hier.

Warum Unterlagen über Tempo und Preis entscheiden

Ein Kaufinteressent in Kürten entscheidet heute selten allein. Hinter ihm steht eine Bank, und die Bank will vor der Finanzierungszusage sehen, was sie finanziert: Grundbuch, Flächen, Baujahr, Energiestand. Fehlt davon etwas, verzögert sich die Zusage um Wochen, und in diesen Wochen springen Interessenten ab oder verhandeln nach. Vollständige Unterlagen sind deshalb kein Formalismus, sondern Ihr stärkstes Verhandlungsargument.

Ein Beispiel aus Kürten: Ein Einfamilienhaus auf einem sehr großen Grundstück in zentrumsnaher Lage warf baurechtliche Fragen auf, die bis dahin niemand geklärt hatte. Wir haben sie gemeinsam mit dem Eigentümer vorab gelöst, eine banktaugliche Wohnflächenberechnung erstellt, die Bauakte digitalisiert und erst dann Fotos und Rundgang gemacht. In den ersten 48 Stunden kamen 15 Besichtigungsanfragen, der Notartermin stand nach einer Woche, die Beurkundung nach unter vier Wochen. Den Unterschied hat die Vorbereitung gemacht.

Fehlende Unterlagen? Die besorge ich für Sie

Sie müssen nicht wissen, welches Amt wofür zuständig ist. Fehlt Ihnen eine Unterlage, beschaffe ich sie auf Wunsch für Sie: mit Ihrer Vollmacht bei Amtsgericht, Katasteramt, Bauaufsicht und Gemeinde. Den Energieausweis beauftrage ich bei einem Energieberater aus der Region, die Wohnflächenberechnung erstellen wir auf Basis der Pläne oder eines Aufmaßes vor Ort. Von Ihnen brauche ich nur, was ausschließlich bei Ihnen liegt, etwa Rechnungen über Modernisierungen und die Police der Gebäudeversicherung. Damit Sie wissen, worauf es ankommt, finden Sie hier die Übersicht.

Die Grundausstattung für jedes Haus

Grundbuchauszug. Er zeigt, wer Eigentümer ist, welche Grundschulden eingetragen sind und ob Wegerechte, Wohnrechte oder Leitungsrechte bestehen. Sie bekommen ihn beim Amtsgericht Bergisch Gladbach, Abteilung Grundbuch, oder über Ihren Notar. Er sollte nicht älter als drei Monate sein, wenn er zur Bank geht.

Flurkarte und Liegenschaftskarte. Die amtliche Karte mit Grundstücksgrenzen und Flurstücksnummern, erhältlich beim Katasteramt des Rheinisch-Bergischen Kreises oder online über das Geoportal NRW. In Kürten mit seinen vielen Hanggrundstücken und Außenlagen lohnt ein Blick darauf, ob der Zaun wirklich auf der Grenze steht.

Baupläne und Baugenehmigung. Grundrisse, Schnitte, Ansichten und die Genehmigung mit allen Nachträgen, etwa für den Wintergarten oder die Garage. Wenn Ihnen die Pläne fehlen, hilft die Bauaufsicht des Rheinisch-Bergischen Kreises in Bergisch Gladbach mit Einsicht in die Bauakte. Das dauert einige Wochen, also früh beantragen.

Wohnflächenberechnung. Nach Wohnflächenverordnung, mit Dachschrägen, Balkonen und Kellerräumen richtig gewichtet. Viele ältere Berechnungen aus den 70er und 80er Jahren stimmen nicht mehr, weil umgebaut wurde. Eine aktuelle Berechnung schützt Sie vor dem Vorwurf, zu viel Fläche angegeben zu haben.

Energieausweis. Pflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz, die Kennwerte gehören schon in die Anzeige. Bei Häusern mit Bauantrag vor November 1977 ist meist ein Bedarfsausweis nötig. Dazu mehr im Beitrag zum Energieausweis am 6. November.

Nachweise über Modernisierungen. Rechnungen für Dach, Fenster, Heizung, Dämmung, Elektrik. Ein neuer Heizkessel ohne Rechnung ist für die Bank ein alter Heizkessel.

Grundsteuerbescheid, Gebäudeversicherung, Nebenkosten. Käufer wollen wissen, was das Haus im Jahr kostet. Der Bescheid der Gemeinde Kürten und die Police der Wohngebäudeversicherung gehören ins Exposé.

Was in Kürten oft dazukommt

Viele Häuser in Bechen, Biesfeld, Dürscheid oder Olpe stehen auf großen Grundstücken in Randlage. Dann sind drei Dinge besonders wichtig.

1. Baulastenverzeichnis. Ob auf dem Grundstück eine Baulast liegt, etwa ein Abstandsflächen- oder Zufahrtsrecht für den Nachbarn, steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis des Kreises. Ein Auszug kostet wenig und erspart Diskussionen beim Notar.
2. Erschließung und Abwasser. Bei Außenlagen prüfen Käufer, ob das Haus an den Kanal angeschlossen ist oder eine Kleinkläranlage hat, und ob Erschließungsbeiträge noch offen sind. Eine Bescheinigung der Gemeinde klärt das.
3. Altlasten und Wald. Ehemals gewerblich genutzte Flächen oder Grundstücke mit Waldanteil brauchen einen Blick ins Altlastenkataster beziehungsweise auf die Waldeigenschaft nach Landesforstgesetz. Beides kann den Nutzungsrahmen des Grundstücks begrenzen.

Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Instandhaltungsrücklage hinzu.

Ob eine Baulast, ein Wegerecht oder offene Erschließungsbeiträge den Verkauf berühren, klären im Einzelfall Notar oder Fachanwalt. Dieser Beitrag gibt eine erste Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung.

Die Reihenfolge, die sich bewährt hat

Erst Unterlagen, dann Bewertung, dann Fotos, dann Inserat. Wer die Reihenfolge umdreht und zuerst inseriert, hat Interessenten am Telefon, bevor er die Fragen beantworten kann. In einem Markt wie Kürten, in dem Käufer genau hinsehen und oft die ganze Familie zur Besichtigung mitbringen, kostet das Vertrauen und am Ende Geld.

Wenn Sie wissen möchten, was Ihr Haus in Kürten aktuell wert ist und welche Unterlagen in Ihrem Fall fehlen, bekommen Sie beides in einem Termin vor Ort. Die Bewertung ist kostenlos und verpflichtet zu nichts.